Louer son appartement à Nice ou Antibes en 2026 : le guide fiscal

Pendant longtemps, le statut LMNP a été le chouchou des investisseurs niçois et antibois. Aujourd'hui, il faut regarder au-delà des loyers encaissés. La grande nouveauté de 2026 est la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la cession. Concrètement, si vous avez amorti votre appartement pendant 10 ans, l'État viendra demander son dû au moment où vous vendrez. C'est un point que nous intégrons désormais systématiquement dans nos analyses de rentabilité pour nos clients bailleurs, afin d'éviter toute mauvaise surprise à la revente.

De nombreux propriétaires nous demandent si le retour à la location nue est judicieux. Le dispositif Jeanbrun, lancé cette année, apporte une réponse intéressante. En échange d'un engagement locatif de 9 ans, vous bénéficiez d'un amortissement sur le prix du bien, même pour de l'ancien. Sur le littoral, de Nice jusqu'aux résidences plus familiales d'Antibes, c'est une option qui offre une stabilité que le meublé ne propose pas toujours. Nous voyons là une réelle opportunité pour ceux qui cherchent à sécuriser leur patrimoine plutôt que de viser une rentabilité court-termiste.

Gérer un bien à Nice demande une connaissance fine des règles municipales. La chasse aux locations saisonnières non autorisées s'est intensifiée en 2026. Par exemple, la ville de Nice a limité à seulement 671 le nombre de nouveaux changements d'usage autorisés pour 2026, avec des zones comme Nice Ouest qui deviennent très régulées. A savoir également, l'abattement fiscal pour les meublés de tourisme non classés est désormais plafonné à 30 % (contre 50 % auparavant).

Chez Centragence, nous conseillons souvent la location meublée longue durée, qui offre un équilibre idéal : vous restez dans la légalité tout en conservant une fiscalité encore attractive par rapport aux revenus fonciers classiques, sans subir les quotas de la mairie.

Il n'existe pas de solution "universelle". Ce qui fonctionne pour un studio dans le Vieux-Nice ne conviendra pas à un trois-pièces à Antibes-les-Pins. Le rôle de Centragence est précisément de vous aider à naviguer dans ce maquis de règles en vous donnant les chiffres réels du marché local. Plutôt qu'un montage fiscal purement théorique, nous vous proposons une stratégie de pilotage opérationnel basée sur ce que nous observons chaque jour sur le terrain, de Nice à Antibes.